1. <nobr id="0lh95"></nobr>
        1. <option id="0lh95"></option>
          <track id="0lh95"></track>
          <track id="0lh95"></track>
        2. <track id="0lh95"></track>
          <track id="0lh95"></track>
            文章
            • 文章
            搜索

            025-86679153

            睿立方觀(guān)點(diǎn)

            RECUBE VIEWPOINT

            首頁(yè) >> 睿立方觀(guān)點(diǎn) >>原創(chuàng )觀(guān)點(diǎn) >> 國有企業(yè)探索“工業(yè)上樓”的難點(diǎn)及建議
            详细内容

            國有企業(yè)探索“工業(yè)上樓”的難點(diǎn)及建議

            摘要:隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)程加快,土地資源緊缺矛盾日漸凸顯,產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和,“工業(yè)上樓”正在成為全國多個(gè)城市產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新模式。本文簡(jiǎn)要梳理工業(yè)上樓的背景及政策,分析工業(yè)上樓項目實(shí)施要點(diǎn)、國企參與工業(yè)上樓的難點(diǎn),并給出對策建議。

            一、工業(yè)上樓的內涵

            “工業(yè)上樓”是城市發(fā)展到一定規模,土地資源極度緊缺狀態(tài)下必然出現的一種工業(yè)空間發(fā)展形式。

            從建筑形態(tài)來(lái)看,體現為“垂直工廠(chǎng)、空中廠(chǎng)房”,制造空間從低層向高層拓展,以實(shí)現土地集約利用;從產(chǎn)業(yè)類(lèi)型來(lái)看,受空中空間承載能力制約,工業(yè)上樓以輕生產(chǎn)、低污染、低能耗的高端制造業(yè)為主,與戰略新興產(chǎn)業(yè)的特征相契合。工業(yè)上樓具備的建筑形態(tài)和產(chǎn)業(yè)類(lèi)型特征,利于產(chǎn)業(yè)的高度集約,用一句話(huà)來(lái)描述是:“上下樓就是上下游,產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈”。

            隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)程加快,土地資源緊缺矛盾日漸凸顯,產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和。同時(shí),新一輪科技和產(chǎn)業(yè)革命深入發(fā)展,新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)也在要求更高品質(zhì)、更低成本的生產(chǎn)研發(fā)空間。在此背景下,向存量要空間成為必然選擇。工業(yè)上樓能夠促成制造業(yè)從“平面縮圈”轉向“立體增長(cháng)”,提升經(jīng)濟密度。對于一二線(xiàn)核心城市而言,推動(dòng)工業(yè)上樓是破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間制約的必然途徑,也是城市走具有新時(shí)代特征的新型工業(yè)化道路的有利探索。

            二、工業(yè)上樓的背景及政策梳理

            (一)工業(yè)上樓背景

            工業(yè)上樓模式最早來(lái)源于新加坡和香港,發(fā)展于珠三角地區。上世紀50年代,新加坡和香港面臨城市快速發(fā)展的客觀(guān)壓力,土地資源稀缺,工業(yè)迅猛擴張,為解決土地緊缺和低效利用的問(wèn)題,對工業(yè)上樓進(jìn)行初步探索。新加坡構建堆疊式廠(chǎng)房,香港則發(fā)展摩天工廠(chǎng)模式,將低技術(shù)、勞動(dòng)密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓,高度可達百米。

            2010年起,以深圳為代表的珠三角城市開(kāi)始建設工業(yè)大廈形態(tài)的工業(yè)上樓項目。作為對外開(kāi)放的門(mén)戶(hù),珠三角城市制造業(yè)發(fā)展迅速,面臨政府招商引資和企業(yè)擴充產(chǎn)能的空間需求壓力;同時(shí)珠三角對拆除重建類(lèi)城市更新工業(yè)用地有著(zhù)提高容積率的審查約束。在此背景下,促成了一批以深圳全至科技創(chuàng )新園、東莞松山湖智谷為代表的工業(yè)上樓項目。

            2015年之后,全國多個(gè)城市參考和借鑒珠三角做法,包括以上海、蘇州為代表的長(cháng)三角城市和以青島、天津為代表的環(huán)渤海城市,紛紛出臺落地了規范化的政策以及相應的提案建議。相比珠三角城市,長(cháng)三角和環(huán)渤海土地資源的緊俏性沒(méi)有那么高,且產(chǎn)業(yè)類(lèi)型相對偏“重”,因此工業(yè)上樓項目相對較少,產(chǎn)品形態(tài)以堆疊式廠(chǎng)房為主。代表項目包括蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊、青島城陽(yáng)夏莊智造園等。

            (二)工業(yè)上樓政策梳理

            1. 國家層面

            國家近年來(lái)鼓勵和推動(dòng)工業(yè)上樓政策頻發(fā)。2019年4月,自然資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年版)》,明確指出“鼓勵開(kāi)發(fā)區、產(chǎn)業(yè)集聚區規劃建設多層工業(yè)廠(chǎng)房、國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器,供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設計、經(jīng)營(yíng)多功能復合利用!

            2021年7月,國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區創(chuàng )新舉措和經(jīng)驗做法的通知》,在總結梳理深圳已復制推廣的創(chuàng )新舉措和經(jīng)驗做法第十條 “劃定‘區塊線(xiàn)’,保障工業(yè)發(fā)展空間”的內容中,提出要推廣工業(yè)上樓模式。

            表1 工業(yè)上樓國家政策文件梳理

            image.png

            2. 地方層面

            多地政策推動(dòng)工業(yè)上樓實(shí)踐,主要聚焦以政府為主導、強調尊重市場(chǎng)規律,滿(mǎn)足當地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向。同時(shí)由于各個(gè)地區產(chǎn)業(yè)不同,工業(yè)發(fā)展背景不一,也存在較大的地區差異性。

            珠三角政策支持加大產(chǎn)品供給,明確審批流程,從政務(wù)服務(wù)上保障了項目建設落地。2023年2月,深圳市人民政府發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實(shí)施方案》(深府函〔2023〕20號),對工業(yè)上樓項目具體類(lèi)型的管理模式進(jìn)行劃分,對產(chǎn)業(yè)定位、總收益率、租金漲幅和租金價(jià)格上限等方面給出了明確規定,簡(jiǎn)化了項目的審批流程,優(yōu)化了審批機制。

            長(cháng)三角城市中,上海、蘇州出臺了市級政策,2023年9月,上海市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》(滬府辦規〔2023〕21號),提出明確目標:三年推出智造空間3000萬(wàn)方,并提出經(jīng)認定的優(yōu)質(zhì)項目,按照開(kāi)發(fā)建設投資總額給予一定比例的資金獎勵,單個(gè)項目獎勵最高不超過(guò)3000萬(wàn)元。同月,蘇州市住房和城鄉建設局發(fā)布《蘇州市“工業(yè)上樓”設計引導指南》,明確了工業(yè)上樓項目開(kāi)發(fā)建設細則。

            表2 工業(yè)上樓地方政策文件梳理

            image.png

            image.png

            image.png

            image.png

            image.png

            image.png

            三、工業(yè)上樓項目實(shí)施要點(diǎn)分析

            當前,工業(yè)上樓在珠三角城市的發(fā)展路徑已經(jīng)相對比較成熟,長(cháng)三角城市以上海、蘇州為代表,環(huán)渤海城市以青島、天津為代表,根據各自的產(chǎn)業(yè)基礎以及載體的實(shí)際情況,分別進(jìn)行落地和推動(dòng),從初步發(fā)展進(jìn)入到快速發(fā)展的階段,并逐步帶動(dòng)其他工業(yè)城市進(jìn)行探索。

            根據其運行鏈條,工業(yè)上樓實(shí)施要點(diǎn)包括籌建渠道、產(chǎn)業(yè)定位、建筑設計、運營(yíng)管理四個(gè)方面。

            (一)籌建渠道

            根據深圳市規劃和自然資源局,工業(yè)上樓項目的籌建渠道主要有三種,分別為城市更新、產(chǎn)業(yè)提容、新供應用地。城市更新途徑,即通過(guò)拆除重建類(lèi)城市更新路徑實(shí)施的工業(yè)上樓項目;產(chǎn)業(yè)提容途徑,即已出讓產(chǎn)業(yè)用地申請提高容積率、增加建筑面積的工業(yè)上樓項目;新供應用地途徑,通過(guò)掛牌出讓方式取得用地建設可售的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間,以及通過(guò)協(xié)議出讓方式取得用地建設只租不售的創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房。其中,政策重點(diǎn)鼓勵項目利用城市更新的機會(huì )探索工業(yè)上樓模式,包括低效用地的再開(kāi)發(fā)、工業(yè)用地提質(zhì)增效等,通過(guò)拆除重建,提高容積率,提升土地利用效率。

            (二)產(chǎn)業(yè)定位

            工業(yè)上樓是以產(chǎn)業(yè)作為導向的開(kāi)發(fā)形態(tài),最終目標是更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè),對產(chǎn)業(yè)的審查、篩選、導入尤為關(guān)鍵。那么究竟什么樣的產(chǎn)業(yè)適合上樓?

            從工業(yè)上樓的要求來(lái)看,上樓產(chǎn)業(yè)必須滿(mǎn)足工業(yè)上樓“五要素”的要求,即:環(huán)保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設備載重。其中環(huán)保安全要素為第一層級要素,其他四要素為第二層級要素。

            表3 工業(yè)上樓評估五要素模型

            image.png

            基于工業(yè)上樓項目要滿(mǎn)足環(huán)保、運輸、載重等多方面要求,上樓產(chǎn)業(yè)需符合輕型生產(chǎn)、環(huán)保型、低能耗等特征,最好是“精密小輕”產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)工藝流程要相對簡(jiǎn)單,對室內空間各方面指標要求較小,生產(chǎn)設備重量較輕、震動(dòng)較小,且能遷移至高層。一般來(lái)說(shuō),像工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能裝備及機器人、物聯(lián)網(wǎng)等高端智能制造業(yè)企業(yè)適合上樓。以蘇州為例,《蘇州市“工業(yè)上樓”設計引導指南》(征求意見(jiàn)稿)給出了重點(diǎn)鼓勵上樓產(chǎn)業(yè),包括電子信息、生物醫藥、智能裝備制造、節能環(huán)保、紡織服裝。

            (三)建筑設計

            對于政府和園區來(lái)說(shuō),需根據本地的產(chǎn)業(yè)基礎、產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)前景,進(jìn)行前瞻性的產(chǎn)業(yè)定位,篩選出適合區域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。對上樓產(chǎn)業(yè)精準定位后,再針對入駐企業(yè)的需求,為目標客戶(hù)提供定制化廠(chǎng)房。

            以南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園為例,該園區是深圳重點(diǎn)推出的政府主導+國企引導+利益統籌+市場(chǎng)運作模式下的工業(yè)上樓項目。針對不同企業(yè)對生產(chǎn)空間荷載的不同要求,項目首先明確不同制造業(yè)企業(yè)對應的樓層,根據樓層分配,對廠(chǎng)房荷載進(jìn)行定制化設計。為解決高層廠(chǎng)房貨運效率低的問(wèn)題,項目在廠(chǎng)房上采用環(huán)形坡道+高架道路模式,將貨運交通引入第2層、第5層及第9層平臺,實(shí)現多首層廠(chǎng)房。高效解決了工業(yè)上樓設備不易上樓、高層廠(chǎng)房貨運效率低等核心痛點(diǎn)問(wèn)題。

            (四)運營(yíng)管理

            工業(yè)上樓空間籌措與建設、產(chǎn)業(yè)篩選與導入,解決了產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的實(shí)體空間問(wèn)題,但站在政府角度,工業(yè)上樓另一個(gè)重要目標是促成產(chǎn)業(yè)集聚、形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此,工業(yè)上樓對政府或實(shí)施主體專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理提出了更高的要求。

            園區基礎服務(wù)方面,需要專(zhuān)業(yè)化、精細化的管理,才能做好項目的運營(yíng)。這是由于工業(yè)上樓是比較復雜的業(yè)態(tài)需求,需解決垂直交通、三廢處理、減振隔振等工業(yè)上樓產(chǎn)生的特殊運營(yíng)維護問(wèn)題。在智慧服務(wù)方面,園區運營(yíng)方可以運用數字技術(shù),打造實(shí)時(shí)監測、全周期管理、快速反應、高效處理的園區智慧化運行模式,提升管理精細度。

            四、國企參與工業(yè)上樓難點(diǎn)分析

            目前我國工業(yè)上樓項目大多是以政府主導、國企實(shí)施的方式進(jìn)行。以深圳為例,參與深圳工業(yè)上樓的企業(yè),主要以央國企為主導,包括中集、深業(yè)、中糧、華潤、深投控等。例如中集在深圳光明區政府旁打造了深圳中集智園;深業(yè)在龍崗打造了光學(xué)智造谷,在大鵬新區打造了壩光國際生物谷;深投控聯(lián)手寶安區政府打造了深圳最大工業(yè)上樓試點(diǎn)園區新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園等。

            關(guān)于高層工業(yè)樓宇的研討相對容易,但實(shí)際落地時(shí)必須謹慎。下面結合案例分析國有企業(yè)參與工業(yè)上樓存在的難點(diǎn)。

            (一)項目開(kāi)發(fā)成本高

            工業(yè)上樓項目對建筑空間的高要求,本身就增加了投資成本。與傳統工業(yè)廠(chǎng)房相比,工業(yè)上樓廠(chǎng)房在建筑層高、樓板荷載、柱網(wǎng)間距、生產(chǎn)輔助設施等建筑工藝上標準要高得多,相對應的成本平均也要高20%以上。以深圳南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園區為例,園區造價(jià)達到1萬(wàn)元/㎡,同時(shí)后期運營(yíng)維護成本也會(huì )更加高昂。

            另一方面,工業(yè)上樓項目本身的重要建設目的之一,就是為制造業(yè)企業(yè)提供低成本的生存空間。2023年2月,深圳市人民政府印發(fā)《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實(shí)施方案》中明確規定,項目實(shí)施應遵循“保本微利”原則,項目?jì)炔渴找媛试瓌t上≤4.5%,自持廠(chǎng)房建成后平均租賃價(jià)格≤35元/平方米·月,租賃價(jià)格年漲幅≤5%。

            表4 工業(yè)上樓項目與傳統工程建造成本對比

            image.png

            (二)企業(yè)上樓意愿低

            盡管現在高層廠(chǎng)房在垂直運輸設備和廠(chǎng)房各項指標的配置很完善,不少生產(chǎn)型企業(yè)對于單層廠(chǎng)房的心理習慣難以改變,仍然不愿意上到高層。這種現象在珠三角以外的地區較為普遍,由于工業(yè)上樓普及度不高,市場(chǎng)滲透率較低,大多數企業(yè)對工業(yè)上樓的認知不足,缺乏信心,擔心入駐園區后難以開(kāi)展研發(fā)生產(chǎn)工作,不愿意承擔試錯成本。很多企業(yè)寧愿搬遷至相對低端一些的園區,也不愿意到高層進(jìn)行研發(fā)生產(chǎn)。

            并且,由于工業(yè)上樓項目成本較高,其租金相對傳統工業(yè)園普遍偏高,這對企業(yè)上樓造成了很大壓力。例如,松湖智谷產(chǎn)業(yè)園平均租金為25-30元/㎡·月,區域內傳統工業(yè)園租金僅15-20元/㎡·月,租金差高達50%。

            表5 工業(yè)上樓項目與傳統工業(yè)園租金對比

            image.png

            五、國企參與工業(yè)上樓的建議

            (一)引導產(chǎn)業(yè)集聚,提升項目?jì)r(jià)值

            基于工業(yè)上樓項目產(chǎn)業(yè)定位,引導產(chǎn)業(yè)集聚,構建產(chǎn)業(yè)生態(tài),通過(guò)拉近產(chǎn)業(yè)鏈距離提升項目?jì)r(jià)值。同時(shí)園區能夠在運營(yíng)服務(wù)方面精準發(fā)力,更好地為企業(yè)“牽線(xiàn)搭橋”。例如深圳全至科技創(chuàng )新園和東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園,入駐企業(yè)以電子信息和智能裝備為主,該類(lèi)型在園區占比超七成以上,那么園區運營(yíng)中對產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)也可適當引進(jìn),形成“上下樓就是上下游”的良好氛圍,大大降低企業(yè)運輸和溝通成本。

            (二)產(chǎn)品定制提升吸引力

            根據項目主題產(chǎn)業(yè),專(zhuān)注特定行業(yè)的建筑特殊要求,提升空間載體的產(chǎn)業(yè)適配性,提高產(chǎn)品力。例如,生物醫藥產(chǎn)業(yè)的需求在于對垂直交通、綜合設備夾層、三廢處理蒸汽供應等;新材料和集成電路產(chǎn)業(yè)對減震隔振、廢氣廢液處理以及倉儲、消防的建筑要求有所不同;精密儀器設備產(chǎn)業(yè)對建筑柱間距和噪聲處理上的要求更高等。

            (三)一城一策參與工業(yè)上樓

            工業(yè)上樓需要一城一策,并非所有城市都有工業(yè)上樓的客觀(guān)需求。對于待開(kāi)發(fā)土地面積較大、產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展階段的中小城市,缺乏能夠快速落地規;妮p生產(chǎn)、研發(fā)中試、產(chǎn)業(yè)辦公企業(yè),不一定需要強行追求工業(yè)上樓模式。而對于建設用地稀缺、產(chǎn)業(yè)轉型需求突出的一二線(xiàn)核心城市,工業(yè)上樓在這些城市是大勢所趨。

            • 电话直呼

              • 13696741207
              • 18952084089
              • 13696741207
            • 關(guān)注官方公眾號

            seo seo
            在线看黄色
            1. <nobr id="0lh95"></nobr>
                1. <option id="0lh95"></option>
                  <track id="0lh95"></track>
                  <track id="0lh95"></track>
                2. <track id="0lh95"></track>
                  <track id="0lh95"></track>